本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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房地產業(yè)“第三支箭”仍在延續(xù)。2月20日，證監(jiān)會發(fā)文表示，為進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

當天晚間，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱：《試點備案》）。《試點備案》提出，不動產私募投資基金可投向特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

此次不動產私募基金試點工作和《試點備案》均為2022年“第三支箭”的補充。時間撥回至2022年11月28號，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調整房企股權融資“五項措施”，第五條即為將開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向時代周報記者表示，這將有助于房企改善房企資產負債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。“對于房企來說，引進不動產私募投資，屬于股權融資，能改善房企的資產負債表結構，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。”劉水表示。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

差異性管理

證監(jiān)會推出的不動產私募基金是一個重大突破。發(fā)文強調，“不動產私募投資基金”是私募股權投資基金框架下的新類別，同時，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會將采取差異化的監(jiān)管政策。

而差異化的監(jiān)管政策主要體現(xiàn)在《試點備案》對投資范圍、管理人、投資人資格等方面做出了明確要求。

其中，最值得關注的是投資范圍的擴大。2017年，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會出臺的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號》明確規(guī)定，對投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的產品，暫不予備案。

而如今，不動產私募投資基金的投資范圍囊括了普通住宅。《試點備案》中對于“存量商品住宅”的解釋為——已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現(xiàn)銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

此外，不動產私募投資基金還對私募股權基金管理人、投資者門檻等方面做出了明確要求。管理人條件方面，須出資結構穩(wěn)定、具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經驗、主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方等；投資者方面，試點基金產品的投資者以機構投資者為主，首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣。如有自然人投資者，其合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

同時，不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動產私募投資基金。

大概率不會投向風險大的出險項目

在不少業(yè)內人士看來，上文中提到的“存量商品住宅”亦包含保交樓項目。

“對于取得預售許可證、已經有購房者認購但沒有交付的產品，其住房產品的產權關系、債權債務關系和法律糾紛關系就更加復雜，此類產品是當前保交樓的重點關注對象。而此類住房產品實際上也是不動產私募基金可以重點關注的內容。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向時代周報記者表示。

嚴躍進表示，不動產私募投資基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

劉水認為，不動產私募投資基金可以幫助房地產市場紓困。“房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產等商業(yè)地產存量，也有開發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助于這些資產盤活，加快回款，增強現(xiàn)金流能力，支持房地產市場紓困。”劉水說。

而不動產私募投資基金如何投向無法交付的項目？IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代周報記者表示，可以直接投向四證齊全的“保交樓”項目，或者以城投等平臺為通道和信用兜底，對城投、平臺公司進行股權投資，再由他們輸血“保交樓”，從而保證私募投資收益和安全。

政策口子雖然已開，但在具體實際操作中，不動產私募基金是否會投資到保交樓項目中？對此，長江證券營業(yè)部機構業(yè)務負責人周康向時代周報記者表示，按商業(yè)邏輯來說，包括私募基金在內的市場化金融機構在投資時要考慮收益以及風險是否可控等問題，“不動產私募基金是以股權的方式投入進去，股權投資有很大概率虧損，故投向一些風險較大的保交樓項目可能性并不大，還是會傾向于投較為優(yōu)質的項目或者企業(yè)。”

不過，柏文喜亦認為，如有出險項目可以出讓更多利益給不動產私募投資基金的管理公司，或許會吸引部分不動產私募投資基金投向無法交付的項目中。

關鍵詞： 房地產第三支箭繼續(xù)飛 保交樓項目有救了不動產私募